Covid-19 : l’immobilier commercial partiellement protégé par sa prime de risque au plus haut historique
L’immobilier commercial est réputé être plus cyclique que l’immobilier résidentiel, en particulier parce qu’il est plus sensible au rythme de créations et de destructions d’entreprises lors des phases d’expansion et de récession économiques, au-delà du dénominateur commun que constitue le taux de chômage dans la population générale pour l’ensemble de la classe d’actifs immobilière.
Alors que se profile en Europe la pire récession économique que l’on ait connue depuis la seconde guerre mondiale en raison de l’épidémie de Covid-19, des incertitudes fortes apparaissent sur la valorisation à venir des actifs immobiliers. En effet, contrairement à la bourse qui s’ajuste très rapidement aux nouvelles anticipations des acteurs économiques, l’immobilier subit un effet retard dans sa dynamique de prix, principalement en raison de sa moindre liquidité et des frais de transaction élevés qui grèvent son fonctionnement.
Les Cahiers Verts de l’Economie, société de recherche indépendante en macro-économie et stratégie d’investissement, vient de publier ses analyses prospectives sur les différents secteurs de l’immobilier, à la lumière de l’épidémie de grippe espagnole de 1918, des deux guerres mondiales du 20ème siècle, de la crise de l’immobilier commercial des années 1990, et de la crise financière de 2008, ce qui constitue une approche complète et originale assez rarement adoptée jusqu’à présent par les différents cabinets d’analyse, en raison sans doute de la difficulté à rassembler les données historiques nécessaires.
Les conclusions apportées par cette société de recherche indépendante sont finalement assez rassurantes pour l’immobilier en général, et pour l’immobilier tertiaire en particulier. En effet, même si « les perspectives de prix sont défavorables », la prime de risque supérieure à 4% début 2020 -un niveau record depuis plus de 30 ans- suggère un « repli limité des performances » de l’immobilier commercial.
Le secteur le plus résilient serait celui des bureaux, alors que le commerce et l’hôtellerie seraient naturellement plus touchés. A plus long terme, Les Cahiers Verts de l’Economie détectent une source d’opportunités dans le secteur de l’immobilier de santé, « la crise ayant mis en lumière de manière claire l’importance des besoins du secteur sanitaire, médico-social et de l’hébergement des seniors ».
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